唐山賣房的看下！唐山樓市數百投資者被套 環(huán)京炒房成黃粱一夢

       正常邏輯時常被顛覆，在京津冀大限購氛圍下不限購的唐山樓市，2017年被投資者看作一條投資的大陽線，蜂擁而至狂熱“壓房”，這一場各方瘋狂押寶的劇目，現在正演變成投資者、開發(fā)商、政府部門都難以承受和破解的沖突。（原標題：一場奮不顧身的“壓房”游戲 唐山樓市數百投資者被套調查）

隆冬季節(jié)，位于唐山豐南新區(qū)國豐大街與鐵西路十字西北角的惠豐尚景地產項目，在凜冽的寒風中一片死寂，并未因數百位業(yè)主的維權施壓和逐級信訪而換來開工建設的希望，他們“壓房”以期投資增值的愿望在寒風中飄零。

2017年2月份，在北京工作的李女士，輕信代銷人員8月份就能網簽的口頭承諾，草率與開發(fā)商唐山銘仟房地產開發(fā)有限公司簽訂了10萬元的認購協議，現在換來的卻是一紙空文。

她說：“今年初，銷售人員在北京推介該項目已取得四個證，7月份就能開工建設并取得預售許可證，8月份就能網簽，所以我簽訂了認購協議并繳費，后來才發(fā)現項目只有土地證，開發(fā)商唐山銘仟房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“銘仟地產”）并不是土地摘牌人，（據查證唐山開成房地產開發(fā)有限公司下稱開成地產，為土地摘牌者，銘仟地產與其存在項目股權并購糾紛）。”

“數百位購房者想退款，開發(fā)商一直拖延推諉，政府部門不予受理，法院不予立案，后來豐南區(qū)經偵大隊迫于壓力才出面解決，也只退了部分首付款，電商費等其他款項一概不予受理。”另一位有同樣遭遇的購房者毛先生說。

與他們同為受害者的數百位購房者，多來自北京及周邊地區(qū)限購政策影響下的外溢投資群體，他們與銘仟地產簽訂有《“惠豐尚景”項目壓房認購協議》、《內部認購意向書》兩個版本，交納費用從10萬元訂金到數十萬元首付款不等，另有不少購房者是加價從先前認購者或者中介手中購買。

也就是這些具有投資、投機意味的認購協議，讓他們的維權之路變得異常艱難。

豐南區(qū)國土資源分局工作人員接受中國房地產報記者采訪時表示：“土地是通過摘牌獲得的，但不是銘仟地產，而是開成地產，其他審批情況不清楚�！�

豐南區(qū)住建局則表示：“該項目確實存在非法銷售的情況，但是未取得規(guī)劃和建設許可證等審批文件，不屬于住建局監(jiān)管范圍，購房者已舉報至豐南區(qū)公安局經偵大隊�！�

豐南區(qū)公安局經偵大隊相關負責人明確表示拒絕接受采訪。據接近豐南區(qū)公安局經偵大隊的消息人士透露：“目前經經偵大隊協調，已退還270位購房者的購房款，至于其余電商費用會協助解決，加價購房費用，不予受理�！�

銘仟地產則深藏不露，中國房地產報記者幾經努力未能與該公司取得聯系，據留守項目工地的工作人員介紹，項目將于明年3月份啟動。在多數購房者看來，這是銘仟公司多次延期后的又一次托辭。

土地摘牌者開成地產面對中國房地產報記者采訪，明確表示無可奉告。

紙上房屋

房地產投資抄底，選取價格洼地，是多數投資者的不二法則。銘仟地產與購房者簽訂的認購協議正是放大了這一投資痛點，極大地迎合了投資者的心理。

據受訪業(yè)主追述，2017年1月起，多數購房者陸續(xù)在銘仟地產設在唐山、北京通州等地的銷售點，以支付認購訂金或首付款等形式簽署認購協議。

李女士說：“購房者依協議約定通過債權轉讓方式獲得購房預約預售資格或依開發(fā)商要求直接交首付款認購。存在三種協議，分別是內部認購協議、內部壓房認購協議、首付款認購協議，約定于2017年7月簽訂商品房預售合同。”

從購房者提供的《壓房認購協議》、《內部認購意向書》中顯示，具體支付認購定金形式：10萬元定金+以電商形式支付的6萬抵10萬房款的購房預付款，或30%首付款+以電商形式支付的7萬抵10萬房款的購房預付款，存在其他金額電商，部分業(yè)主有金額不等的加價。分別與開發(fā)商簽訂了“認購協議”，并蓋有銘仟公司公章，卻無簽名。

其中，《壓房認購協議》中付款方式約定：“自簽訂本壓房協議起，允許客戶2017年8月30日前（預售許可證辦理下來時）對所壓房屋免費更名一次，如2017年7月份時（即預售許可證下來可網簽時）所壓該房產未出售給第三人，此壓房款項如數退還，并向乙方支付1萬元作為所壓該房款項的利息，該套房源原路退回甲方另行銷售，或按甲方規(guī)定支付首付款或全款，并與甲方簽訂《商品房買賣合同》，按揭客戶按銀行要求備齊按揭所需相關資料。”

《內部認購意向書》則約定，乙方同意在簽訂本協議的同時，向甲方支付（不少于10萬元的定金，不足者在3日內補齊，）否則此房源按客戶自動退房處理，甲方有權開封此房號另行處理，此房一經封房不退不換不更名。

中國房地產報記者注意到，有購房者繳納了20余萬元的購房款簽署內部認購協議，該套房總價70余萬元，相當于交納了30%的首付款。

當時，唐山樓市受輿論裹挾和中介代銷機構推波助瀾的升值預期渲染，加之該項目30萬-40萬元超低總價帶來的升值預期誘惑，讓眾多購房者趨之若鶩，選擇性忽略了這些協議背后潛藏的風險。但是購房投資者更傾向于認為開發(fā)商純屬詐騙，政府職能部門監(jiān)管缺位。

黃粱一夢

“當時，該項目工作人員及銷售人員承諾，項目已取得五證中的四證，并將在2017年7月份取得銷售預售證。認購協議中對建房時間和客戶辦理貸款時間給出了明確規(guī)定并規(guī)定了違約處理，同時在協議中明確暗示了開工時間，并且多次口頭承諾將在8月份前進行網簽�！崩钆�士說。

豈料，“銘仟地產一再違背協議意志與約定，以各種理由無限期推后開工時間、取得預售證時間及網簽時間，對1000余名認購人嚴重違約�！彼�說。

在與部分1月份簽署壓房協議的購房者約定期滿（6月30日前辦理好預售許可證）后，銘仟地產因無法取得預售許可證，并與各業(yè)主簽訂商品房預售合同。

在部分業(yè)主的質詢下，5月份銘仟公司發(fā)出《承諾書》、《合同證明書》通知業(yè)主“簽訂商品房預售合同的條件不成熟，簽訂日期順延至條件成熟后。若不同意預約合同約定的簽定商品房預售合同的時間變更，開發(fā)商返還認購定金10萬元并依預約合同約定支付1萬元利息或已付房款的20%進行補償。另6萬元電商為中介收取的費用，開發(fā)商負責協助返還。”

大部分業(yè)主則是后續(xù)簽署的認購協議，在約定的2017年7月份，他們沒有收到任何通知網簽或其它關于此房產的信息。購房者被告知網簽要延遲到10月。

一再地拖延網簽時間，引起了部分購房者的警覺，他們到惠豐尚景項目地查看，才發(fā)現工地并未動工，在與開發(fā)商項目工作人員質詢時他們發(fā)現，土地證所有權屬于開成地產。唐山銘仟房地產開發(fā)有限公司與開成房地產開發(fā)有限公司存在土地產權糾紛。

8月31日，開成地產及其控股股東北京開成匯昌投資有限公司（以下簡稱“開成匯昌投資”）聯合發(fā)表聲明：開成公司是豐南區(qū)勞動技校地塊(惠豐尚景地皮)的唯一權利人，從未發(fā)生任何改變，勞動技校地塊及其房地產開發(fā)經營項目，與唐山銘仟房地產開發(fā)有限公司無關。

“在得知此事后，幾百名受害業(yè)主與銘仟地產溝通無果，之后銘仟地產辦公地點人去樓空，老板失聯，僅僅留下客服電話，承諾將退還所謂房款定金或首付款，團購費等其它費用概不退還。并將責任推諉給與其合作的銷售公司。”李女士說。

期間有部分業(yè)主得到了開發(fā)商返還的10萬元定金，其余大部分購房者至今未得到任何返還。

經多次與開發(fā)商協商未果，業(yè)主被迫以多種方式進行維權。

2017年8月1日，購房者以王X巧為代表向豐南區(qū)信訪局上訪，豐南區(qū)信訪辦告知應以訴訟方式解決糾紛，并出具《不予受理告知書》。

購房者遂向豐南區(qū)人民法院申請立案，法院不予立案并拒絕出具不予立案裁定。業(yè)主被迫逐級上訪至唐山市信訪局、河北省信訪局。

2017年11月21日，業(yè)主代表至河北省信訪局上訪申訴，未給出明確處理方案。

在業(yè)主多方求助無果情況下，只得請求公安局協助解決�！�2017年11月25日(周六)，由唐山市豐南區(qū)公安局經偵隊一田姓隊長以豐南區(qū)代表的身份承諾，在接下來的2個工日內核實電商提交資料，并在5個工作日內完成電商退款。但在要求業(yè)主填寫的電商核實資料上，保護甲方權益，給乙方退回無效回執(zhí)。該代表在處理此事件期間，未著工作制服，在非辦公地點、非辦公時間辦公。”一位業(yè)主代表說。

截至12月3日，也就是田姓代表承諾的第7個工作日，沒有進行任何退款。對此豐南區(qū)公安局經偵大隊并未回應中國房地產報記者的采訪，解決前景不明。

權屬爭議

中國房地產報記者通過調查發(fā)現，導致惠豐尚景項目遲遲不能動工背后緣由，是銘仟公司與開成公司之間各執(zhí)一詞的股權糾紛。

12月11日，中國房地產報記者在項目地看到，項目場地內有兩處臨建項目辦公場所，一處標為銘仟地產，另一處標為開成地產。

銘仟地產辦公室門前，張貼有落款日期為7月28日的《聲明》稱，銘仟公司于2013年與北京開成匯昌簽署股權轉讓協議，收購名下全資子公司開成地產，且對開成地產土地所有權擁有相應行使權。2016年3月15日，開成地產即已確認銘仟地產為該項目的合作方，達成共同開發(fā)項目共識，由我公司對項目地行使開發(fā)權利，進行勘探、圍擋臨建等工作，但因開成地產法人頻繁變更，負責人頻繁調換，以及與唐山市豐南區(qū)惠宇文化旅游投資管理有限公司的關聯關系，遲遲未能配合辦理相關手續(xù)，目前尚在商談辦理開發(fā)推進事宜。

對于銘仟地產的聲明，開成公司并不認同，并于8月30日發(fā)出聲明就雙方間股權合作情況予以辯解。

據業(yè)主提供的一份北京開成匯昌和開成地產分別簽章的共同《聲明》文件贅述稱，2012年6月7日開成地產公開競拍獲得惠豐尚景項目地塊，并于8月17日，繳付土地出讓金1.5297億元，2013年繳付土地契稅611.88萬元后，取得《國有土地使用證》，編號豐國用（2013）第2199號。開成地產是該地塊唯一權利人，從未發(fā)生變更，該地塊與銘仟地產無關。

對于雙方股權轉讓一事，該聲明表示，曾經唯一股權轉讓，開成地產股東北京開成匯昌與銘仟地產于2013年9月29日簽訂《股權轉讓協議》約定在2013年10月4日前，銘仟公司支付700萬元定金，逾期超過5日開成匯昌有權解除《股權轉讓協議》，截至當年10月31日，銘仟公司分文未付。

當年11月1日，開成匯昌與開成地產共同向銘仟地產發(fā)出《解約通知》，解除《股權轉讓協議》。當日，銘仟地產支付定金700萬元，此700萬元為銘仟地產就上述項目地塊股權轉讓合作所支付的全部費用。

此后，銘仟公司請求繼續(xù)履行已經被解除的《股權轉讓協議》，開成匯昌與開成地產未予接受。

至此，“曾經唯一的股權轉讓協議，銘仟公司根本未履約，涉及金額2億元的合作，銘仟公司在承諾簽約即付定金的情況下，一直拖延付款，而且是不足5%的項目定金�！�

在此之后，直至2017年7月26日銘仟公司多次報價，開成匯昌與開成地產均未接受。

至于惠豐尚景項目，“屬于銘仟公司惡意虛構、非法強占、非法銷售，因為開成公司從未委托拖任何人就勞動技校地塊申報任何房地產項目。銘仟公司進入上述地塊既無土地權屬方同意，也無任何審批文件。銘仟公司非開發(fā)主體，其委托中介機構銷售惠豐尚景屬于非法銷售”。

此外，該《聲明書》特別申明的是：“銘仟地產妄圖以700萬元違約定金為據，而主張享有市值3億元的土地及其項目權益行為于理不容、于情不容，開成匯昌與開成公司近2億元的實際投入，方彰顯勞動技校地塊及項目權屬的合法性、正當性、唯一性�！�

實時狀況，開成匯昌與開成公司已向豐南區(qū)住建局、唐山市行政執(zhí)法局遞交舉報材料，舉報銘仟公司非法預售和無審批的情況下施工臨時建筑，請求查處。

并于2017年7月26日后，雙方再無任何人員來往，亦無任何合作事宜的溝通和達成合作事宜。

據工商登記資料顯示，銘仟地產注冊于2013年，注冊地唐山，注冊資本2000萬元，企業(yè)原法人為梁樹奎，于2016年變更為劉艷玲，股東為自然人股東梁樹奎出資1100萬元、劉艷玲900萬元，變更后劉艷玲出資2000萬元。

開成地產注冊于2012年，注冊地唐山，注冊資本1000萬元，企業(yè)原法人代表為曹雄，股東為法人股東北京市開成匯昌投資有限公司。

北京開成匯昌注冊于2012年，注冊地北京，注冊資金1億元，法人為倪佳，企業(yè)股東為自然人股東。

由此可見，銘仟地產與開成地產之間的股權合作并未有實際的變更，至于雙方之間的糾紛，購房者認為多是禍起蕭墻，內部協商未能合拍所致。

土地有恙

惠豐尚景項目的土地糾紛問題至此遠未結束，公開出讓地塊還涉嫌征地補償不到位情況。

2016年3月15日，在一份開成地產給唐山市國土資源局豐南分局的《宗地閑置原因說明》中更是提及，該塊面積67984.7平方米的土地，在開成地產摘牌后，與銘仟地產研究決定共同開發(fā)后，并委托專業(yè)人士對土地進行勘探及前期準備。2015年初，合作方銘仟地產在勘驗該地塊時，當地白石莊村民提出其中約39畝土地政府并未補償，導致施工未能進行。

2015年4月16日，白石莊村民強行扣留了銘仟公司施工車輛，并為此出具了《村委會證明》，開成地產才發(fā)現豐南區(qū)政府在土地出讓前未對白石莊村民的39畝土地進行補償，導致村民阻撓施工。

在豐南國土分局欲按土地閑置兩年收回的政策執(zhí)行時，開成地產提出“項目用地在一級土地開發(fā)之前，應完成相關征用補償等事宜，項目用地大道三通一平，據此方能進行土地招拍掛程序，但結合我公司競拍所得土地狀況，顯然是豐南區(qū)政府在土地征用、補償及收儲的工作中存在紕漏，為此我公司多次找到相關部門反映情況，但至今未予解決，項目土地閑置均是白石莊村民阻撓所致。貴局在有關報紙上公告欲以閑置兩年以上收回該地塊，顯然與事實不符、于（與）法律相�！�…”

圍繞豐南區(qū)勞動技校的百畝地塊的地產開發(fā)及非法銷售鬧劇，至此已有粗淺的邏輯原因。在這背后卻是眾多投資者瘋狂涌入唐山市掀起的搶購潮中，所碰到的一塊暗礁而已。

“兩害相權取其輕，兩利相權取其重”。媒體對投資客在唐山房地產市場的“踩雷”事件已有廣泛關注，褒貶各異。從惠豐尚景項目購房者的遭遇，及維權路徑不難看出，多方交織的利益角力和壓力傳導的邏輯鏈條，無疑給盲目的購房投資者以更多的警示。

被嚴格限制炒作北京概念后的北三縣房價暴跌，未來該何去何從？

企創(chuàng)網 昨天16:48

企創(chuàng)網：北三縣一詞大多指的是廊坊市北三縣。它包括廊坊市的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，總面積1277平方千米，人口111.3萬（2010年）。這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻在北京和天津的包圍之中，成為河北省乃至整個中華人民共和國行政等級最高、面積最大、人口最多的省級區(qū)劃間飛地。

北三縣的發(fā)展史，幾乎就是北漂幾代人的“血淚史”。由于北京房價的迅速攀升，達到絕大多數北漂人群跳起來都摸不到邊的程度以后。伴隨著開發(fā)商和中介的一再營銷宣傳，人們漸漸發(fā)現，在北京以東幾十公里外，有一處屬于河北省的飛地，房價相比相鄰的北京城東不知低了多少倍。人們紛紛搶購，或為了自住，或為了投資，或為了投機。

最高時，北三縣的房子一度曾被炒作至三萬左右的均價。要知道，當時同為一線城市的廣州均價，也不過就是這個水平。難道僅僅就憑借著“我靠北京”這一概念，就能夠將一處毫無經濟基礎、產業(yè)支撐、醫(yī)療教育配置的河北飛地房價，憑空炒上青天？

但這一切的黃粱美夢，都伴隨著北京前所未有的嚴格限購政策，戛然而止。我們以兩個比較具有代表性的小區(qū)為例：

鴻坤·原鄉(xiāng)溪谷：由于開發(fā)商急于回籠工程款，這里正在按照首付款的比例實行打折優(yōu)惠。即新一期住宅高層預售價為16000元/平方米，最低首付比例為4成，折扣為92折，每提高一成首付，折扣增加兩個點，全款最高打8折，即售價12800元/平方米。

孔雀城：實行雙十二“5萬抵10萬”、砸金蛋送家電的優(yōu)惠，均價在16000左右，20%首付+三年分五次還清的30%的借款，另外50%則在三年社保繳納完畢后采用銀行貸款方式付清。要知道，該小區(qū)6月初，發(fā)商稱預售價在18000元/平方米左右，并且還需捆綁購買車位，使得均價達到約23000元/平方米。

曾經繁榮無比的北三縣，大街小巷四處都是西裝革履的房產銷售人員和中介人員的縣城。由于房子賣不出去，早已今非昔比：

根據燕郊一位市場人士統計，5月份燕郊置業(yè)顧問在職人數約為1.15萬，鏈家房產銷售為1500人，興達系列銷售為4000人，順心置地銷售為3000人，福成系列銷售為2000人，其他中介銷售為1000人。而現在，鏈家銷售為700多人，興達系列銷售為1000多人，順心置地為1000多人，福成系列為幾百人。而現如今，這些中介機構的整體離職率超過60%。

曾幾何時，北三縣當地的居民，是決然不敢想象他們能夠買得起自己縣城的房子的。按照當地極低的收入水平，如果夫妻兩人不是都從事房產銷售和房產中介的話，超越強二線城市、逼近一線城市的高房價，是他們眼中的噩夢。而如今，幾乎被腰斬的縣城房價，反倒給了他們剛需或改善購房的機會。

毫無疑問，縣城居民被帝都投資客“降維打擊”了。他們拿著北京的收入水平，來到縣城買房，幫助了縣城地價完成了一次次的跨越式增長。但是他們要么只會晚上才來睡覺，要么根本就是閑置或出租等著下一波房價高潮來臨時拋出套利。

沒有人關心這樣的操作模式，對于北三縣原本就脆弱而落后的經濟產業(yè)結構將造成怎樣更近一步的傷害。他們眼里心里念念不忘的都是北京，而北三縣，只不過是跳板，而且是他們自己都有些看不起的跳板：如果有錢，誰會放著北京的房子不買，跑到這種地方買房。

在這樣的全城投機炒房心理下，調控政策一出，自然是眾人做鳥獸散：跑得快的，本金基本還是能夠回來大半的。如果當時沒忍心割肉，在三萬左右的最高位買入北三縣的房子，現在幾乎是已被腰斬�，F在再讓他們割肉，是斷斷不能接受的。只有打碎牙齒混血吞，咬牙堅持到政策放寬，再趕緊拋售套現。

然而，大量使用了超高杠桿的投資客，幾個月時間對于他們的資金鏈而言都將是生死考驗。就更不必說，這次史無前例的嚴格調控，為期一年后竟然仍舊毫無松動的跡象。投機者們，已經撐不住了。

歷史不斷用近乎是“血”的教訓告訴我們一個真理：只有城市本身經濟實力足夠強勁，且長期健康穩(wěn)定發(fā)展，才有可能保證在不管怎樣的經濟形勢和監(jiān)管措施之下，房價依舊堅挺。因為，這樣的房產背后，是物有所值。

而一有一絲一毫的風吹草動，房價即遭遇滑鐵盧和過山車的城市，勢必是“金玉其外敗絮其中”的，本身經濟乏善可陳，只能通過“拉大旗”的方式炒作概念，趁機鉆營。而沒有人知道，下一波大浪來臨時，誰會被拍死在沙灘上。

這就好比，牛市的時候，無論多糟糕的企業(yè)，股票也會跟風上漲；而只有熊市來臨，市場進入冬天的時候，你才能夠看到，哪些企業(yè)是貨真價實的好股票。只有這樣的股票拿在手里，才是好資產，才能讓人吃得飽，睡得香。