2021唐山樓市，八仙過海，各顯神通

　　2020年初的疫情救了一把樓市，當然從另一個角度來講，也為唐山樓市走下滑路埋下了伏筆。購房需求得到了短期的抑制，而抑制之后就是爆發(fā)，這種爆發(fā)不僅體現(xiàn)在銷量上，也體現(xiàn)在房價和土地價格上。于是，我們看到了那些過萬的地王頻繁出現(xiàn)在大眾視野當中。然而，房地產畢竟不是一個單純的行業(yè)，尤其是唐山這樣一個處于環(huán)京樓市并且又不是河北省會的城市，在整個樓市大基調背景下，過熱的市場必然會受到調整。
　　從今年下半年開始，唐山市場的過熱就多次體現(xiàn)在國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)上。而名列前茅之后，也順理成章的迎來了約談。當然這種約談的影響，并沒有想象中迎來大幅的下滑，畢竟有了環(huán)京樓市的前車之鑒，但這個樓市大周期之下，唐山市場也逐漸妥協(xié)。無論是十一銷量數(shù)據(jù)，還是進入十一月之后的下滑，亦或者是十二月多項目進入價格戰(zhàn)隊列，低首付，分期首付層出不窮。而在土地市場層面，零溢價土地也是頻現(xiàn)。除此之外，一些輔助性的政策也開始出臺，比如異地公積金。
　　2020年的樓市是唐山市場從16年開始爆發(fā)之后的尾聲，而接下來市場將會走向一個相對合理的狀態(tài)，這種合理是讓地方、開發(fā)商、購房者都能夠心平氣和的接受，不再有過高的地王出現(xiàn)，政策不允許；不再有過高的房價出現(xiàn)，政策和價值層面；也不再會有炒房者的出現(xiàn)，購房群體和房價見頂?shù)谋憩F(xiàn)。
　　以下是正文，房地產從來都不是一個單獨的行業(yè)，從居住屬性，到金融屬性，再到zz屬性，其影響層面和關聯(lián)層面也是越來越多。
　　政策層面：一張圖秒懂
　　
　　對于唐山來講，政策層面很難放松，但是一些變相的調整還是能夠實現(xiàn)。而能夠影響樓市的就是整個城市的發(fā)展，還有新領導班子的決策。
　　幾個重點區(qū)域的調整，對明年的樓市有一定的利好，但大范圍的動作，仍需要時間。
　　
　　土地市場：庫存影響市場
　　先來看兩組數(shù)據(jù)（感謝提供數(shù)據(jù)的組織和個人）
　　
　　
　　任何的房地產數(shù)據(jù)都有一定的出入。所以，從平均數(shù)據(jù)層面可以得到一個參考。一方面是庫存及去化周期方面，剩余庫存周期基本上在12個月以上，當然，這里還沒有計算12月份的數(shù)據(jù)以及11月份的銷售數(shù)據(jù)。而從另一些信息層面了解到，目前唐山的庫存數(shù)據(jù)大概在400萬方以上，這種去化周期在25個月以上，這個數(shù)據(jù)相對來講應該是合理的，但考慮到能否入市的情況，整體市場庫存相對在合理區(qū)間，最起碼從官方數(shù)據(jù)來看確實是。
　　另一方面是去化層面，從各階段的去化量及市場數(shù)據(jù)層面，每年去化在250萬方左右，當然這種去化數(shù)據(jù)是在樓市上漲周期里。如果考慮到明年市場走低之后的銷量減少的情況，數(shù)據(jù)壓力依然存在。由于12月份去化量還沒有統(tǒng)計，參考11月份下降20%左右，去預測明年的整體區(qū)域，預計也有200萬方，這個數(shù)據(jù)還是相對合理的，而且對于地方來講，也是可以接受的，如果數(shù)據(jù)再大幅的下滑，那么就不僅僅是市場能夠允許的問題。
　　最后，量價層面。一方面是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的問題，另一方面是在大的下滑周期里，量價參考對于明年的樓市意義不大，具體的需要全年數(shù)據(jù)出臺后，我們再做分析。
　　不過，對于明年的市場預判，業(yè)內的預判相對來講還是一致的。
　　業(yè)內某地產操盤手的預判：
　　
　　生存是明年唐山樓市的主基調，當然也可以用萬科那句活下去。這一次不再是你漲我也漲，你好我也好，而是真正的戰(zhàn)場廝殺。前期定位決定了后期整體項目的走勢，能夠做決策的前期策劃，將會翻身。當然，不能做決策的，最后只能是背鍋。而對于渠道來講，渠道的管理將會更加嚴格，賣不出房子就不能夠綁架房企，就會受到房企的制約，而隨著新媒體渠道越來越廣，個人IP影響力越來越強，市場也將涌入一股清流。
　　2021唐山樓市，八仙過海，各顯神通。在下滑周期的唐山，趕上上漲周期的大環(huán)境，明年能否大放異彩，更要看各位操盤手的決心與魄力。
來源: 今朝兄今朝有酒