城里人可以購買農(nóng)村宅基地房屋嗎？

城里人可以購買農(nóng)村宅基地房屋嗎？

　　【我有問題問律師】
　　最近，我從機關(guān)退休了，和老伴兒合計到農(nóng)村買個小院，呼吸新鮮空氣，養(yǎng)養(yǎng)花、種種菜，安享晚年生活。可有的人卻說，城市居民不可以購買農(nóng)民的宅基地房屋。請問律師，這種說法有依據(jù)嗎？
　　【律師解答】
　　首先要明確地答復(fù)您，按目前的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地房屋只可以在同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間買賣，城市居民的確不可以購買農(nóng)民宅基地房屋。如果私下和農(nóng)民簽訂所謂“購房合同”，將不受法律保護(hù)，也不可能拿到合法產(chǎn)權(quán)，面臨很大風(fēng)險。
　　早在1999年，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》進(jìn)一步強調(diào)指出：加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。同年，國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，其中第十三條也明確規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。此外，最高人民法院《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第35條的規(guī)定：農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。
　　表面看來，放開農(nóng)民宅基地房屋入市，可以增加農(nóng)民“融資渠道”，甚至讓農(nóng)民的財富“迅速升值”，但實際上，國家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間的流動，正是為了保障農(nóng)民的居住條件和居住安全，保護(hù)農(nóng)民利益。宅基地是農(nóng)民的基本福利制度，《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�！睂τ诙鄶�(shù)農(nóng)民而言，出售宅基地房屋后再次置業(yè)將比較困難，從而可能帶來社會不穩(wěn)定因素。因此，我國對農(nóng)民宅基地房屋轉(zhuǎn)讓一直采取比較慎重的態(tài)度。另外，我國實行的是“房地一體”原則，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。這也意味著，農(nóng)村房屋在轉(zhuǎn)讓的同時，宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。但是，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，而不享有處分權(quán)。
　　現(xiàn)在，我國正在33個地區(qū)推進(jìn)農(nóng)村土地“三項改革”的試點，包括土地征收、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和宅基地的使用，不過唐山并非試點地區(qū)。據(jù)媒體報道，宅基地下一步能不能在更大范圍之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，相關(guān)事宜正在研究。在國家尚沒有出臺相關(guān)規(guī)定之前，仍要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內(nèi)部的一種分配和集體組織成員內(nèi)部之間的流轉(zhuǎn)，城里人特別是工商資本是不能夠進(jìn)入到農(nóng)村進(jìn)行宅基地的交易和買賣的。
　　(作者董秀艷，司法部注冊律師，河北省地稅局公職律師；工作單位：豐潤地稅稽查局)